Legge di Bilancio 2019 – Cedolare secca locazioni commerciali

La cedolare secca è un’alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF derivante dalla locazione di immobili abitativi. Tale tributo ha natura di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale).
L’ambito di applicazione della cedolare secca si definisce sotto il profilo soggettivo, vale a dire in funzione dei soggetti che ne possono beneficiare, esercitando la relativa opzione, e sotto quello oggettivo, vale a dire in funzione della tipologia delle locazioni interessate.
Nel periodo in cui ha effetto l’opzione per la cedolare secca, l’importo del canone di locazione non può essere aggiornato, neanche in ragione della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice “FOI”) accertata dall’ISTAT.
La cedolare secca sulle locazioni interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.
Deve trattarsi di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario.
Il locatore di un’abitazione, per poter beneficiare del regime fiscale opzionale, deve presentare tre requisiti:
1) essere soggetto passivo IRPEF;
2) effettuare la locazione al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni;
3) conseguire un reddito fondiario (con conseguente esclusione delle fattispecie che configurano in capo al locatore redditi diversi).
Dall’ambito applicativo del regime di tassazione dei redditi fondiari sono esclusi:
– le società semplici;
– gli imprenditori;
i lavoratori autonomi (non possono optare per la cedolare secca neanche quando locano un’unità immobiliare abitativa ai propri dipendenti e questi ultimi la destinano a propria abitazione).
La cedolare secca può essere applicata, in alternativa al regime impositivo ordinario, in relazione alla locazione di “unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo” (cfr. art. 3, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011).
E’ applicabile quando l’oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati:
– censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10 relativa agli uffici o studi privati);
– per i quali è stata presentata domanda di accatastamento nella sopra riportata tipologia abitativa.
Anche le pertinenze non abitative dell’abitazione locata, quali tipicamente sono autorimessa o posto auto, cantina o soffitta, ecc. beneficiano del regime della cedolare secca se “locate congiuntamente all’abitazione”. In tale ipotesi, non sono previsti limiti rispetto al numero di pertinenze locate insieme all’abitazione, il cui canone può essere cumulato a quello pattuito per la locazione di quest’ultima e costituire base imponibile per l’imposta sostitutiva della cedolare secca.
Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2019, il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21%.
Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
La nuova fattispecie apre alla locazione “sostitutiva” sugli immobili commerciali: in particolare, la platea oggettiva viene ampliata solamente a quelle unità immobiliari che sono iscritte nel catasto dei fabbricati nella categoria catastale “C/1 Negozi e botteghe”.
Sono ammesse alla tassazione sostitutiva anche le relative pertinenze purché locate congiuntamente all’immobile principale: per creare il rapporto pertinenziale con la cosa principale saranno necessari sia elemento oggettivo, che consiste nel rapporto di servizio od ornamento rispetto alla cosa principale, sia l’elemento soggettivo, rappresentato dalla volontà da parte del proprietario o del titolare di altro diritto reale di destinare la cosa al servizio od ornamento della cosa principale.
Altro elemento richiesto è quello relativo alla superficie che l’immobile classificato nella categoria C/1 deve rispettare per poter accedere al regime della cedolare secca: non deve essere superiore a 600 metri quadrati e nella determinazione della superficie le pertinenze devono essere escluse dal computo.
La nuova fattispecie può essere tassata opzionalmente con la cedolare secca del 21% ed è applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2019: va considerata, quindi, una misura non a regime.
Vengono esclusi quei contratti che sostituiscono di fatto un contratto non scaduto che risultava in vigore al 15 ottobre 2018 ed è stato interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
L’imposta sostitutiva si commisura al canone di locazione annuo stabilito dalle parti adeguato nella misura del 100% del canone pattuito in contratto e l’aliquota proporzionale è stabilita nella misura del 21%.